菏泽律师网 律师风采 租商铺需要注意什么事项(个人商铺出租合同完整版)

租商铺需要注意什么事项(个人商铺出租合同完整版)

在连锁企业的建店开店过程中,我们总会遇到有关商铺租赁等有关的物业问题,比方说:店铺被拆、租户不缴纳租金、租金无法谈拢、租户发现问题与业主或物业沟通效果不佳等。这就要求我们在租赁过程中,应做好对物业相关信息的足够调查,这其中就包括:水电、房屋结构的更改、安全、物业要求等,具体租赁前的注意事项如下所示:

商铺租赁要注意什么问题?

一、调查商铺档案

租赁商铺之前,应当去商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重点信息:

1、确认房屋用途和土地用途,确保房屋类型为商业用房性质,土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,如果不是则将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋风险;

2、确认房屋权利人,明确是与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同;

3、确认房屋是否已有租赁登记信息,若已有则导致新租赁合同无法办理登记手续,导致新承租人的租赁关系是无法对抗第三人的,这会影响新承租人顺利办出营业执照。

二、免租装修期

租赁商铺中,“免租装修期”会经常出现在合同里,这是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修,不能办公营业,房东同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以在签订租赁合同时,要明确写清楚“免租装修期”的起止时间,免除支付的具体金额。但除了房屋租金,使用房屋时产生的水电费等,是还需按合同约定承担的。

三、租赁保证金

也称“押金”,用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。如果商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,那建议“押金”适当高一些,以防不够抵充上述费用。并且还需要注意,如果承租人在租赁过程中不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?这是可以在合同里规定补足“押金”方案的,即:每次房东用“押金”抵扣相关费用后,承租人要在合理期限之内补足“押金”,如果经房东通知后的限定时间内补足,则房东可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。此种方法可以有效整治承租人“老赖”行为。

四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,房东或转租人应当承担以下税费:

1、出租税费:

营业税及附加租金✖️5.55%;

房产税租金✖️12% ;

个人所得税所得部分✖️20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过 800 元);

印花税租金(总额)✖️0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算);

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2、转租税费:

营业税及附加转租收入✖️5.55%;

印花税转租租金(总额)0.1% ;

在现实中,商铺租赁税费的缴纳比较多,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不一样征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为房东或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论房东和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,以防被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

五、营业执照

承租商铺的目的是要开展商业经营活动,其首要条件是合法取得营业执照,所以在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,基本涉及以下几点:

  1. 原有租赁登记信息未注销,导致新租赁合同无法办理登记,造成无法办理营业执照;
  2. 商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在这个商铺上不能再次注册新的营业执照;
  3. 房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,从而无法注册营业执照;
  4. 房东材料缺失而导致无法注册营业执照;
  5. 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,在取得治安许可证、卫生许可证等证件后,才能取得营业执照;

前四条情况可在合同中设定为房东义务,并给予房东合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,房东应当承担相应的违约责任;最后一条情况可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时,可以无责任解除租赁合同。

六、装修问题

在商铺租赁中,基本都需要花费大额资金用于商铺铺面装修,为了确保装修能够正常进行,保障装修利益,需要在合同中应当注意以下几个问题:

  1. 明确约定房东是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得房东同意等,如果有特别的改建、搭建,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也需约定清楚;
  2. 解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,所以应当约定在这种情况下,房东除承担违约金外,还要承担承租人所遭受的装修损失费用;
  3. 要明确租赁期满时,装修、添附的处置方式;

七、配套设施

由于商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线都可能会有特殊需要,良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。所以在租赁商铺前,需要先考察是否满足使用需求,如果不满足,先确定如何办理扩容或增量,以及明确费用,并在合同明确约定相关信息,如果无法满足正常进行需求,承租人有免责解除合同的权利,要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果。

八、租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,主要效力包含以下内容:

  1. 登记与否不影响合同本身生效,如果没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;
  2. 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,举个例子:如果房东将房屋出租给两个承租人,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,房东并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

所以要去商铺所在地房地产交易中心,及时办理租赁备案登记。并且大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九、转租问题

实际商铺市场中经常会遇到“二房东”“三房东”,这就涉及转租问题。其涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。这种情况下需要注意以下问题:

  1. 转租必须取得房东书面同意,同样在承租权转让中,解除原租赁合同、重签新租赁合同,都需要征得出租人同意;
  2. 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,所以只要双方当时协商同意,也会受到法律保护。所以建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

十、买卖与租赁

不少承租人会经常担心承租商铺之后业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

  1. 房东在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益;
  2. 如果承租人不想购买承租商铺,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

所以在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划、有关政策等,若承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

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