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房地产法案例分析(房地产案例分析范文)

一场经典的房产买卖官司案例

房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。下面由学习啦小编为你带来房产买卖的经典案例分析。

  一场经典的房产买卖官司案例

  一、案情简介:

  原告王某(作为买方)与被告陈某(作为卖方)于2010年7月25日通过中介公司居间签订了关于转让南山区**花园*栋*号房产的《房产买卖合同》及于2010年8月4日、9月12日签订的《补充协议》成交价格250万元,约定:

  买方的义务:

  1、定金10万元,在签订合同后由买方直接向卖方支付;

  2、买方须于2010年11月25日前将首期款75万元存放于买方贷款银行监管;

  3、向银行申请按揭贷款165万,按揭贷款金额以银行承诺为准,若少于交房款金额,买方应补足首期款。

  卖方的义务:

  1、卖方通过担保公司赎楼的,卖方应在买方首期款到贷款银行做资金监管后两日内做委托第三方办理赎楼、过户手续的全权委托公证;

  2、卖方自己赎楼的,应在按揭银行批准还款的期限内及时还款,并在房产注销抵押登记之日起2日内通知买方及中介办理过户;

  3、买方同意卖方交楼时间最迟在12月31日前,若卖方收到所有房款后,超过一个月交楼,从超过一个月的时间开始计算租金付给买方。

  二、合同履行情况:

  1、卖方于2010年8月4日出具10万元定金《收据》;

  2、2011年买卖双方签订《资金监管协议》,将监管的资金为120万,未注明具体签署时间;中国工商银行出具《二手楼贷款确认书》金额120万;

  3、2011年1月10日中国工商银行深圳红荔支行出具《还清贷款证明书》,载明卖方已于2010年12月17日还清涉诉房产贷款58万元。

  三、争议产生,诉至法院:

  买方2010年12月4日向法院提起诉讼要求卖方双倍返还定金20万,并承担诉讼费用。

  买方诉称:合同履行期间,由于房价持续上涨,卖方拒不办理手续,并单方解除合同,致使房产转让过户手续无法完成,卖方单方解除合同严重违约,应当承担违约责任,并向法庭提交了与卖方的“对话录音”。

  卖方辩称:

  1、卖方已经适当履行了合同义务,不存在违约的事实,依照合同约定,作为房屋出售方,主要义务是办理赎搂手续以及配合被答辩人办理资金监管手续等。合同签订后,卖方配合买方签署了《二手楼交易资金监管协议》,在此后及时向银行提出提前还款注销抵押登记的申请,并于2010年12月17日全部还款完毕,2010年12月23日注销了房屋的抵押登记。而此时买方已经起诉到法院,导致合同不能继续履行,责任完全在于买方。

  依照双方2010年8月4日签订的补充协议约定,卖方应在“买方首期款到贷款银行作完资金监管后两日内做委托第三方办理售楼、过户等手续的全权委托公证书”,“卖方自己赎搂,应在银行批准还款的期限内及时还款”。可见双方的意思表示是,买方先行办理首期款监管,然后卖方进行赎搂。双方于2010年11月签署了《二手楼交易资金监管协议》,后卖方马上向银行提出还款申请,按银行工作惯例,银行批准提前还贷均需一个月的时间,卖方在得到银行批准后立即还贷赎搂,符合合同约定,不存在任何违约问题。

  2、买方称“由于房价上涨,被告拒绝办理赎楼手续,并单方解除合同,导致无法办理过户”不符合事实

  合同签订后,由于国家不断出台新政 *** 房价,如:“国十条”、“限购令”、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》以及严控房贷政策等,整个房产市场已经是处于观望期了,不存在买方所说的房价上涨问题。也正是市场政策的原因,以致双方间至2010年9月12日仍然对合同签署《补充协议》进行补充约定。事实上,卖方一直积极履行合同,恰恰是因为国家政策频繁变动,导致被买方在资金安排上出现困难,才导致合同履行的拖延。比如,合同约定首期款为75万元,但买方只获得银行120万元贷款,其首期款需要120万元,就反映了卖方贷款遇到的困难。买方在诉状中称,其是转售了住房后筹集了120万元,亦佐证了买方筹集资金困难的事实。

  至于买方所谓“卖方单方解除合同”,更属于混淆视听。卖方从未通知买方解除合同,也没有明确表示不履行合同义务。事实上,答辩人一直在履行义务,包括在买方提交的“对话录音内容”时间2010年10月8日以后,卖方仍在签署《二手楼交易资金监管协议》、申请提前还贷等。

  四、法院认定:

  法院认为,原告(买方)主张多次催促被告(卖方)办理赎楼手续,被告拒不办理,但原告并未提供证据予以支持,故对原告主张的被告拒不办理赎楼手续不予彩信;被告主张其2010年12月17日还清涉诉房产贷款后通知了原告,但并未举证证明已通知原告其已赎楼,且原告不予确认,故对被告的该主张不予彩信。

  原、被告签订的《房产买卖合同》并未就赎楼的期限进行明确约定,不可归责任何单独一方。原告在合同约定的交楼期限之前诉至法院要求双倍返还定金,且被告在原告起诉后还清贷款。原被告对合同的签订均具有过失,故被告应当退还原告所交定金。在本案庭审中,双方确认不需要追加中介公司为第三人。

  五、点评:

  在本案中,买方输官司的原因在于:

  1、急于提起诉讼,合同既然未约定赎楼期限,但也应在交楼时间2010年12月31日期满后,起诉为妥。

  2、有效认定卖方违约的证据单薄,本案中买方凭录音认定卖方违约不是很充分,录音证据本身不能单独作为认定事实的依据,应当书面通知卖方履行合同后,再起诉。

  3、资金监管的进账单未提交法庭,导致无法查明资金监管的具体时间。

  4、法庭提醒是否要求追加第三人,买方应当同意追加才有利于查明事实。

  房产买卖的定义

  房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

  房产买卖的特征

  买卖的对象是房产的所有权

  在民商事法律理论中,买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为,是当事人约定一方转移财产所有权于他方,他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人,依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

  我国《合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。

  房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人,买受人依约支付房产价金的行为。

  需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为,租赁是处分其使用权的行为,抵押是一种担保物权的设定行为,信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

  区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上,有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖,俗称“买使用权的房屋”,极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”,是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权,而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

  出卖人须有处分权

  《合同法》第一百三十二条规定:“出卖的标的物应当属于出卖人所有,或者出卖人有权处分。

  在房产这个特定的买卖中,与种类物买卖不同,特定物具有唯一性,而可替代性有限,种类物则不具备唯一性而具备替代性,特定物的主人往往具有唯一性,这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系,但所有权只能有一个。作为买方来说,只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜,如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人,那么这个合同将可能是一个无效的合同,还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

  出卖人须有处分权,包括以下几种情况:

  一种是出卖人本身就是房产所有权人,并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制;

  第二种是出卖人是待售房产的实际权利人,但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件,根据相关法律法规的规定,取得了预售的合法许可,也可以作为有权处分的出卖人,主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商;

  第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人;

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