菏泽律师网 律师文集 土地年限到期后续期是多少年(土地到期续期政策)

土地年限到期后续期是多少年(土地到期续期政策)

住宅用地70年后到底怎么办?——民法典关于住宅用地到期后的规定

现实问题

许多人问:住宅建设用地使用权70年,70年后怎么办?商业用地到期怎么办?到期之后交不交费?这些问题已经不是未来的问题,而是现实问题。温州市业主享有的20年住宅建设用地使用权期间届满如何续期问题,就曾引起了全国人民的关注。

法律条文

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

法律由来

本条来源于原《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

两者相比较:

1. 将原《物权法》“期间”修改为“期限”

2. 在第一款中增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”的内容。

法律释义

现行有效法律和行政法规关于土地使用权的相关规定:

1. 建设用地期限的规定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2020修订)》第十二条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”

2. 土地使用权到期后的规定

住宅用地:到期后自动续期,“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”

非住宅用地:“依照法律规定办理”法律应主要指《城市房地产管理法(2019修正)》

第二十二条”土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

3. 第二款中“没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”之含义目前应指《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2020修订)》第四十条“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”

一些思考

1. 住宅用地70年后自动延期,那么,可以再延长多长时间?《民法典》没有规定清楚。如果是永久,那么关于“70年”的期限还有规定的必要嘛!

2. 建筑寿命低于土地使用权年限怎么办?

根据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2018)中的规定:建筑物的设计使用年限分为四类:1、临时性建筑设计使用年限为5年;2、易替换结构构件的建筑设计使用年限为25年;3、普通建筑物(例如民宅)和构筑物设计使用年限为50年;4、纪念性建筑和特别重要的建筑设计(例如三峡大坝)使用年限为100年。

笔者认为:住宅土地期限届满前,应可以房屋重建。

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