菏泽刑事律师电话免费咨询 经济纠纷 租售同权是谁提出来的(2021年房屋出租税收新政策)

租售同权是谁提出来的(2021年房屋出租税收新政策)

今天(7月26日)早上,一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候,做了如下表示:

将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这,其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过,这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差,但意思是一样的。

那么问题来了:第一,这对于中国城市化意味着什么?第二,能抑制房价上涨吗?第三,这对于学位房意味着什么?下面给出我的分析:

1、租售同权,将加速中国的“人口大迁徙”,一批小城镇会被抛弃

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学,那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子,中国的家长什么都可以奉献。也就是说,为了让孩子接受更好的教育,移民、换工作根本不是问题。

什么叫“租售同权”?

上图:毛坦厂中学高考的“出征仪式”,场面宏大,有多辆警车开道。

租售同权之后,不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批“教育移民”。而且,既然“教育移民”了,那么不妨尽量到高级别的城市里去,那里的学校更好;最好是去北京上海,如果不行就是广州深圳,最差也要去省城。

根据统计局的官方数字,中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子,大概有1.88亿人,一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民,仅农村的孩子如果出来三分之一,就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育,一批家庭会带上老人方便照顾。这样,人口的城镇化会大大提速。但注意,由于优质教育、医疗等资源在高级别城市,所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去,必然是高级别的城市人口大增,农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化,将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同权”后,哪些城市的房价会跌?

由于人口加速流入大城市、大城市圈,所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市,而是人口流失地区。在中西部,人口不断流失的中小城市最终会崩坍,最终把当地金融机构带到沟里,因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动(主要根据“小学生”人数变化)做过量化分析,很多地方已经出现了人口严重流失,“租售同权”之后,这种流失会加剧。

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况:

什么叫“租售同权”?

什么叫“租售同权”?

什么叫“租售同权”?

通过上述三省小学生人数过去5年的增减,我们能看到一个更为真实的城镇化图景:中国中小城市的人口流失是非常快速的,其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。

对于大城市来说,以教育资源为核心的公共资源开放之后,必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺,只能不断增加投入,否则将出现“一位(学位)难求”的局面,最终被迫限制“租售同权”。

由于人口显著增加,租房需求将更加旺盛。所以,大城市房价很难下跌。也许有人会说:政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗?

什么叫“租售同权”?

是的,如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力,的确可以平抑房价。但这些都需要投入,而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说,没有商品房市场平稳发展,根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单,想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制,大家可以低价租房,但问题是:你能租到吗?你租到的是什么样的房子?

至于租售同权对学位房的影响,比较复杂,我们随后将单独撰文分析。

租售同权是社会进步的表现,也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中,会出现一些新的、难以预料的情况。所以,新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这里面“逐步”二字,值得我们细细品味。

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