菏泽律师网 经济纠纷 二手房注意事项和攻略(购买二手房注意事项大全)

二手房注意事项和攻略(购买二手房注意事项大全)

1、房屋产权是否清晰,有无纠纷和隐患

产权清晰指房东即为房屋所有人,对此套房子有进行买卖的权利。如果房屋产权为多人共有,应具有其他共有人同意出租的证明或委托书,在购买时应提供房产证给对方确认。

2、注意是否是违章建筑的房屋

违章建筑的房屋,是没有买卖的资格的。因为违章建筑存在严重的安全隐患,而且《合同法》对于违章建筑的房屋租赁合同也是视为无效的。

3、注意买卖不破租赁

买卖不破租赁即在房屋出租期间,房屋买卖,所有权发生了变化,但是对租赁关系不产生影响,已经存在的租赁合同对新房主继续有约束力,新房主要继续履行合同。

购买者不能以自己是新房主为理由否认或改变已经存在的租赁关系,在租赁期间还不到期的情况下,原有的租赁关系继续存在于租户和新房主之间。租赁关系受到法律保护,租户的相关权益得到了保护。

买卖不破租赁也有例外情况,以下的情况不受买卖不破租赁的限制:

(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4、注意承租人有优先购买权

房屋出租期间,房主要将房屋出卖时,在同样的条件下,租户享有优先购买房屋的权利。房主应在出卖房屋之前通知租户房屋要出卖的事实,租户如果有购买正在租住的房屋的意愿,在与其他购买人相同的条件下,租户可以优先于其他购买人购买。因此,购房者应该明确自身的购房顺序。

5、查看租赁合同

除了看合同之外,还要去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需要了解更多信息,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

购买二手房流程和注意事项有哪些?

6、不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租,还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件。

如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险:

(1)一旦出卖人违约不想出卖房屋时,既可另行签订虚假租赁合同,将租期约定很长,将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”,不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志,而出卖人则不用承担任何违约责任。

(2)出卖人可以降低租金,改变买受人的预期收益。

7、要明确约定房屋租金何时转由买受人收取

通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时,转由买受人收取。

8、约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在房屋买卖合同中简单的约定,租赁合同终止后,出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间,以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后,承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。

房屋出卖行使的是所有权,房屋出租行使的是使用权,两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁,承租人的优先购买权等规则。

9、选择房产中介

首先,二手房交易是个复杂且耗时较长的交易,选择一家靠谱的房地产中介公司是非常重要的。正规靠谱的房地产中介公司,从业人员素质相对更高,专业能力强,能帮助你找到更合适的房子。

10、查看房屋年限

一般房屋都有居住年限的,这些在产权证明上会标注清楚。大部分商品房的使用权限是70年,但也有个别房屋的产权年

限只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。

11、了解装修情况

原房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉;原房主的家具家电等设施,是不是要搬走或者一起出售;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

12、实地考察

购房者除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。

第一:查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。

第二:观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

第三:检查水龙头看看出水的畅通情况。

第四:查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象。

最后:对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

13、交通

交通是最为重要的因素,要选择出入方便,有停车位和物业管理的。很多二手房是很老的小区,可能停车位不够、交通不好,所以买房时一定要特别注意。

14、户型结构

选择户型时要考虑家里人口,还有房子的功能要求。比如楼层高低、房子朝向、视线、采光、私密性等,这些都是我们需要注意的问题。二手房的户型结构是最需要注意的,在选择时一定要先了解。

微信:Fw630111(长安复制)

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 394062665@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
上一篇
下一篇
联系我们

联系我们

0898-88881688

在线咨询: QQ交谈

邮箱: email@wangzhan.com

工作时间:周一至周五,9:00-17:30,节假日休息

关注微信
微信扫一扫关注我们

微信扫一扫关注我们

返回顶部