菏泽律师网 律师风采 城镇土地使用税纳税义务发生时间(城镇土地使用税知识解读)

城镇土地使用税纳税义务发生时间(城镇土地使用税知识解读)

地产常见税务风险因素解析

01、印花税

虽是小税种,但是税局对其制定的处罚力度却是最高的,因此不容小视。就房地产企业而言,在售房和出租的过程中,均涉及到印花税。

计算公式为:书面合同或协议中所列示的成交金额*对应的税率,印花税的税率有很多种,在这里限于篇幅,就不一一罗列了。

风险揭示:

很多企业会与其主管税务部门沟通,按照月度、季度、半年、年度为一个周期,进行汇总申报。因属小税种从而容易被忽视,企业的财税工作者应该加强这方面的风险防范意识,以免带来不必要的税收损失。

02、契税

一般是由不动产的承受方缴纳,一般多见于房地产企业的拿地阶段。契税的税率是3-5%。需要注意的是,契税的计税依据主要分为:

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

2、土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

3、土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

风险揭示:

契税的风险点,主要集中在计税依据的确立上。很多房地产企业仅针对土地出让金的部分缴纳了契税,而事实上,大公共配套费、拆迁补偿费等与取得土地相关的费用,都应作为契税的税基组成部分。在某些地区比如深圳,公共配套费是包含在土地出让金内的;但也有不少地区这两块的费用是独立分开的,因此呕沥君在此要提醒各位读者朋友,在确立契税依据时,一定要考虑充分,尽可能的规避涉税风险。有些企业为了确保拆迁补偿费后期能在土地增值税前扣除,一般都会主动去缴纳这部分的契税,但也不排除有部分企业存在漏缴契税的可能性。

03、城镇土地使用税

按年收取,用占地面积乘以每平米对应的税额(各地标准不一)来进行核算,比如在深圳,城镇土地使用税的税额是20元/平米,若地块占地面积为1000平米,那么对应着需要缴纳的土地使用税为:

20*1000=2万元。

风险揭示:

城镇土地使用税的纳税义务发生时点,一般是以土地出让合同约定的土地交付时间为准。举个例子。比如某房企与政府签署的土地出让合同上约定的交地时间为7月1日,但因偶发因素导致该房企实际拿到此地的时间为8月1日,问土地使用税应从何时缴纳?毫无疑问,应该是看土地出让合同上标明的时间,而不是实际取得土地的时间。个别地方税务局是以企业拿到国有土地使用证的时间,来作为土地使用税的纳税义务发生时间。可以说,对于土地使用税的纳税义务时点,实践中存有多种判定标准,但严格来讲,还是以土地出让合同上约定的交地时间更为严谨。

房企什么时候可以停止缴纳城镇土地使用税,关于这一点,在现行税法中并未有特别明确的规定,只是提到了在不动产权属发生转移时,可以不用再交土地使用税。但权属发生转移又以何等标准进行判定,税法对此并没有更深一步的明确,具体要看当地税务主管部门的执行口径。

04、耕地占用税

此税种仅针对耕地,非耕地性质的土地无需缴纳。在税率设计上,耕地占用税采用了地区差别定额税率。税率规定如下:

1、人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10~50元;

2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8~40元;

3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米6~30元;

4、人均耕地超过3亩以上的地区,每平方米5~25元。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但最多不得超过上述规定税额的50%(详见下表):

地产常见税务风险因素解析

05、增值税

增值税一般发生在房地产企业的售楼环节以及出租业务中。增值税的税率,如果是简易计税,按5%计;如果是一般计税,则按9%计。对于2016年4月30日之前的老项目,一般纳税人既可以选择一般计税,亦可以选择简易计税。老项目的判断标准,一个是施工工程许可证上的日期在2016年4月30日之前;或者是总包合同上注明的开工日期在2016年4月30日之前。至于附加税费,一般是依附于增值税按照对应税率进行计征。

风险揭示:

相对比较复杂,涉及到土地成本的抵扣、进项税额的抵扣、老项目/新项目的适用税率等。增值税的各项附加税费,严格按照纳税义务时间进项缴纳,防微杜渐,防止潜在的纳税风险。

06、土地增值税

实行预缴模式,税率档为2-4%。其中,普通住宅按照预售款的2%进行预征;非住宅按照3%,其他类型房产则按4%。清算环节相对复杂,要视乎增值率的档次确定对应的土增税税率,一档分为4档,依次为30%,40%,50%和60%。

风险揭示:

实践中,风险往往表现在延迟履行纳税义务方面。房地产企业前期预收的售房款未作收入处理,而是放在其他应付款科目中,这样就很容易埋下税收隐患。

07、企业所得税

与土地增值税一样,按照预计毛利率10-15%(不同地区略有差异)预征,待收入结转后,按照实际毛利率与预计毛利率的差额进行纳税调整。个别地方税务局因税源紧张,可能会要求企业直接按照预售款的2-4%预征企业所得税,严格来说,此预征方式不是那么规范。

风险揭示:

相应的风险隐患,也多体现在纳税义务发生时点的把握上。

08、房产税

存在两种计算方式:

1、从价计征 房产原值*(1-10至30%)*1.2%,按年征收。

2、从租计征 租金收入*12%

风险揭示:

很多房企在使用售楼中心时,都没有主动意识去依法缴纳房产税,这个是地产财税工作人员应该要注意的税收风险问题之一。

09、个人所得税

主要针对企业员工的薪资收入征税。

风险揭示:

企业利用“小金库”为员工发放工资,并没有如实代扣代缴,如此便存在偷逃税款的嫌疑。还有一种较为常见的现象是,一个人的工资拆分成好几个人进行发放,这种操作方式同样会带来很大的风险隐患,因为很明显,它和个人社保缴纳记录将无法形成精准统一。还有一些日常的费用报销,如加油费、交通费、汽车维修保养费等,这些严格来说,都应纳税员工薪资所得,合并缴纳个人所得税。

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