菏泽刑事律师电话免费咨询 经济纠纷 租赁税是怎么征收的商业(商铺租赁十大问题)

租赁税是怎么征收的商业(商铺租赁十大问题)

商铺出租需要缴纳什么税?税率分别是多少?本文主要介绍了关于商铺租赁的十大相关问题,希望大家看完这篇文章后,能够对商铺租赁市场有所了解,以防上当。

本文共2626字,阅读完大约需要6分钟

商铺租赁十大问题:出租、转租商铺需承担哪些税费?

签订合同之前要做调查

一、调查商铺的档案

承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

1、房屋的用途和土地用途。必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用。否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人。以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息。若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

商铺租赁十大问题:出租、转租商铺需承担哪些税费?

二、免租装修期

商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金

但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用。一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签订合同发生的费用

三、租赁保证金

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用。

另外,还需要特别注意的是,如果承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?

可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

商铺租赁十大问题:出租、转租商铺需承担哪些税费?

四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

1、出租

营业税及附加租金*5.55%

个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2、转租

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

在实践中,商铺租赁税费的缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。此时,无论出租人和承租人都应当清楚,商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

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签订合同时注意这些问题

五、营业执照

租商铺的目的在于开展商业经营活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

商铺租赁十大问题:出租、转租商铺需承担哪些税费?

六、水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求。

若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

七、租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题:

1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力。比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

商铺租赁十大问题:出租、转租商铺需承担哪些税费?

八、转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形,这就是转租问题。要注意:

1、转租必须取得出租人书面同意,就是产权人的书面同意(这也就是为什么要查这房子到底是谁的)。否则,产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同,你与二房东的合同就……

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,即转让费,名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意,会受到法律保护。

九、买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办?其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

1、出租人在出售商铺前,必须在合理期限内(三个月)通知承租人,承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

2、即使承租人不想购买承租商铺的,房东出售后,新的房东也应当履行租赁合同,否则,新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

十、优先承租权

首先,优先承租权不是法定权利(优先购买权是),要约定。签合同时可根据自身的需要,看是否约定此权利。

在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。

在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

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