菏泽律师网 律师文集 前期物业管理招标投标管理暂行办法(物业服务企业招投标管理办法)

前期物业管理招标投标管理暂行办法(物业服务企业招投标管理办法)

国务院《物业管理条例》规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

为实施以上规定,原建设部在2003年制定和发布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,这是目前规定前期物业管理招投标的国家规章制度。在此之下,绝大部分省、市制定了关于前期物业管理招投标的制度、文件。

今天,老周就介绍下前期物业管理招投标的话题。


一、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定

1、前期物业招投标的要求

  • 应当招标选聘住宅,物业管理区域内有住宅的其他建筑
  • 提倡招标选聘:其他物业(非住宅、物业管理区域内无住宅项目的);
  • 特殊情形:投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县政府主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业公司。

2、前期物业招标的形式

  • 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

3、招标的完成期限

  • 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
  • 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
  • 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

4、评标

  • 评标由招标人依法组建的评标委员会负责;
  • 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二
  • 评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定
  • 与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

5、中标备案

  • 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上政府主管部门进行备案
  • 备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

6、前期物业服务合同的签订

  • 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
  • 以上,就是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中值得关注的内容,但由于国内绝大部分省、市制定了关于前期物业管理招投标的制度、文件,所以在具体执行过程中,都是按地方的制度文件执行。

二、地方的前期物业招投标制度需注意的事项

1、详细收集项目当地关于前期物业招投标的制度文件

  • 收集渠道:(1)直接咨询项目当地政府主管部门、当地物业管理协会;(2)在政府网站、物业协会网站等进行搜索、查询。
  • 对于项目当地没有制定相关制度文件的,可以在政府办事网站(一般为:县、区级政府网站,或县区级住建局网站)查询关于前期物业服务招投标备案的“办事指南”、“办事流程”,了解当地要求

2、确定项目当地对招投标物业业态的要求

  • 住宅、含有住宅的其他建筑物,肯定是要进行招投标的(《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定);
  • 特别关注:销售型非住宅的项目(如:公寓、写字楼)是否要进行招投标
  • 一般而言,非销售的自持物业一般不用进行招投标

3、了解项目当地招投标的平台

  • 很多城市,都将前期物业管理招投标纳入统一平台(单位)进行。所以,必须要了解该平台、及该平台的招标程序、招标规范;
  • 常见平台:当地物业管理协会,当地统一的招投标平台。

4、了解前期物业管理招投标的定标方式

  • 关于定标方式,各地的规定也是不一样的,有评标委员会直接评标和定标,也有评标委员会只评标、定标由招标人确定

5、了解前期物业管理招投标的时间要求、预留好招投标时间

  • 有些地方,对招投标的各个环节(公告、发标、收标、开标、定标等)有严格时间要求,所以一定要了解和计算好整个招投标的时间,以免影响后续工作(如:拿商品房预售证)
  • 有些地方规定第一次招标不成功(投标人数不符合要求),要进行第二次招标;所以一定要研究好当地招投标程序和规定,以免造成后期相关工作的延误。

6、其他要求

  • 如:是否要进行招标文件预审、是否要进行招标备案、定标后要进行几次备案(如:中标备案、前期物业合同备案),外地物业公司是否要前行备案等。

三、特殊规定——前期物业管理不需要招投标

1、北京市

  • 2010年《北京市物业管理办法》规定:建设单位承担前期物业服务责任,建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
  • 2020年《北京市物业管理条例》规定:建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同

故:北京市范围内的前期物业管理服务不需要进行招投标选聘物业公司,物业公司直接由建设单位选聘,同时由建设单位承担前期物业服务责任。

2、深圳市

  • 《深圳经济特区物业管理条例》(2019年)规定:物业管理区域依法成立业主大会之前,建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务,并按照有关规定拟定临时管理规约。建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务,应当签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,最长期限不超过二年。

按上述规定,加上查询区住建局的备案流程中只有《物业服务合同(与建设单位)》、无中标备案,说明深圳也与北京一样取消了前期物业服务的招投标。

3、至于,是否还有其他城市也不需要进行招投标,老周就不是太了解了,欢迎朋友们提供信息。

四、业主大会选聘物业公司

虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定:业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。但在早期,很多地方都是直接规定业主大会选聘物业公司也要严格按招投标程序进行,对此也引起很多争议、诉讼等情况

随着《物权法》的发布,政府主管部门、社会各界都知道,业主成立业主大会后,对于采取何种物业管理方式、采取什么形式选聘物业管理公司,都是业主的权利,只要按业主大会的议事规则、由业主共同决定即可。所以《物权法》之后,对业主大会选聘物业公司不再做严格规定了。

但业主大会与物业公司签订《物业服务合同》后,合同应向政府主管部门进行备案。

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