菏泽律师网 婚姻家庭 二套房认定标准2021(首套房和二套房新标准)

二套房认定标准2021(首套房和二套房新标准)

买房人注意,最全面的首套房和二套房认定标准解读来了。建议收藏

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年,从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人,通晓房地产领域内的一切门道。

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提问1:

章哥好,我想在北京买房,但搞不清自己能是什么资格。我是外地人,但有工作居住证。妻子是北京人,她名下有一套婚前的北京房产。我婚前曾经在石家庄买过一套住宅和一套公寓,都贷过款,但早已还清。请问现在是什么资格?另外如果我们离婚的话,能否做到首房首贷?

回答1:

1、 北京的限购政策是“认房又认贷”。认北京的房,认全国的贷款。负责认定的部门有两个,一是银行,二是房产登记机构。如果涉及到贷款的话需要同时满足两个部门的认定。

1)首先认定标准是以家庭为单位,以户口登记为准。全家必须都满足标准的才行。

2)首套房标准。借款家庭的成员在全国范围内没有贷款买过房的,同时在北京没有住房的,就算是首房首贷。

以前全款买过,不管几套,只要现在没有了就算没房。贷款买过商业或办公用房的也不算。以全款购买的房屋作为抵押,进行的消费贷或经营贷同样不算。

3)也就是说,只要家庭成员在北京或外地有过贷款记录(除非查不到),再在北京买房就算二套。不管以前是否有房,有几套,只要现在没有,且没有过贷款记录,就有首房首贷资格。

2、 以家庭为单位,如果拥有北京购房资格,最多可以购买两套房,第三套无论全款还是贷款都不允许购买。

1)不管在外地曾经有过多少笔贷款,只要未结清的在一笔以下,在北京购买住房都算二套,可以贷款。

2)如果在外地还有两笔或两笔以上的贷款未结清,那在北京就不允许贷款了,可以全款购买一套。

3、 家庭主要是指夫妻和未成年的孩子,如果孩子成年则可以单独分户。

1)孩子分户之后,是拥有首房首贷的资格的。但孩子如果没有稳定收入来源,由其父母担保还贷的,也算做二套。

2)夫妻离婚,是发生在2017年3月24日之后的,尽管其名下既无北京房产,也没有贷款记录,但在一年之内申请买房,也算二套。一年之后再购买的话,如果没有个人名下的贷款记录,算首房首贷资格。

3)单身,无论是未婚还是离婚的,只能在北京购买一套房产。如果有过贷款记录,算二套资格。

4、 具体到你们家庭来看。

1)如果你们以家庭名义购房的话,算二套资格。

2)如果你们离婚,无论你名下是否有北京房产,再买房都算二套资格。

3)如果你妻子名下的婚前房产没有贷过款,可以更名到你的名下。然后离婚,一年后你妻子就有了首房首贷的资格。

提问2:

章哥好,现在和老公孩子自住一套海淀双榆树95平三居。这里算学区房,小区虽然很老了,但是环境还很不错,居住的也挺舒服,各方面都还可以。我们在成都市区有一套房两居室 父母现在在那边养老。

现在有北京的二套资格打算投资一套总价450万的二居室,可选择有:

1、 买本小区的两居室,户型虽然一般,但胜在环境熟悉,老人来住的话也方便照顾。

2、 一步到位,卖掉现在的房子和成都的,全款买一套大户型的,楼龄较新的。

望指点 谢谢

回答2:

1、 北京二套468万之内的政策是贷款40%,这说明你现在有现金270万左右。

2、 成都的房产不建议卖掉。因为:

(1)成都的发展正在快速上升,房产增值速度未必低于北京等一线城市。

(2)老人的习惯和心态很难把握,建议先留几年看看再说。因为我遇到过很多起把老家房子卖掉,接老人进京后,老人住不习惯又要回老家的情况。所以先留下房子,可以给老人一个过渡期,北京成都两地轮流住一阵。慢慢的融入北京生活之后,再说怎么处理成都房产,这样对家庭生活的稳定来说比较好。

3、 双榆树95平三居,也不建议卖掉。因为在这个区域,这种户型的房子不是很多,户型一般都很合理,居住体验并不弱于普通二手房。

4、 建议你选择第一方案,在本小区购买一套小二居。这样的话,投资和照顾老人的方便程度,都可以兼顾。而且花费的总成本最低,

5、 450万,贷款能到180万,以25年期,每月还款1.1万左右。

6、 但是,还有一点请注意,海淀,尤其是你们所在的区域,所有的房产都是有学区溢价的。也就是说,房屋价格中除了房子本身的价值,还有学区的价值在里面体现。如果你们用不上这学区,就相当于资金被闲置。如果将来出现招生政策的变化,这部分投资也有可能被耗散掉。这点也请你考虑。

7、 总结:以和老人相处的房产问题比较特殊,建议不要一步到位,否则万一出现老人不适应的情况,很难有弥补方案。

未来的房地产市场,既有贵如黄金的区域,也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了,而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益,必须掌握一定的方法论,必须学习研究和早日规划,否则必定跑输大盘。

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