菏泽刑事律师电话免费咨询 律师文集 小区车位买卖合法吗(小区未售出的车位属于谁)

小区车位买卖合法吗(小区未售出的车位属于谁)

现在房子不仅越来越贵,而且随着机动车的增长,小区车位也处于一位难求的情况。那么小区车位能不能买,怎么买更合适呢?今天@象牙山伯爵就告诉你答案,记住了今天文章的内容,你就能看明白车位的性质,就知道应该怎么买了。

作为一位房地产企业的经济和法律工作者,个人将车位按照法律性质的不同分为五个类型,分别是产权车库(车位)、地下普通车位、人防车位、地上车位、独立建筑物车位。

这五类车位其法律性质各不相同,下面向大家仔细说一说,各类车位值不值得买大家更要睁大眼睛甄别啦。

小区车位到底能不能买?法律早就告诉你了,早知道就不会吃亏

一、产权车库(车位),开发商可租、可售、可赠

产权车位属于规划范围内的,核心要义在于能够办理不动产权证书。产权车位,开发商可租、可售、可赠或者出租。《中华人民共和国物权法》第七十四条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠等方式约定。”

产权车位作为物权,其物权本身并没有期限的限制。但是车位所在的土地是有土地使用年限的,车位的土地使用年限应查看开发商的《土地使用权证书》,确认开发商拿到的土地使用期限。《中华人民共和国物权法》规定住宅的土地使用期限届满后将自动续期,产权车位到期后也毋庸担心,届时根据国家政策考量缴纳土地出让金。

产权车库(车位)大多是一楼建筑物上独立分隔的,少部分是地下车位。这种车位是最有保障的车位,受《物权法》的保护,是本人最推荐购买的车位类型,当然其价格相对肯定是最高的。

小区车位到底能不能买?法律早就告诉你了,早知道就不会吃亏

二、地下普通车位,开发建设者享有受益权

很多律师或其它专业人士,根据物权法的规定,认为地下车辆也属于业主共有,其实是不准确的。因为根据住房和城乡规划部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条 地下工程应本着”谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。地下普通车辆是由开发商进行管理和收益的。

对于地下普通车位而言,使用人与开发商间是一般签订的《租赁协议》,而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》(但通过对开发商项目公司收购可以获得产权,这不是普通消费者可以操作的方法)。按照《合同法》的规定,租赁合同是长期限是20年,也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权,但不产生物权所有权的变动效果。

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三、人防车位,开发建设者可有偿租赁

生活中,常常有购房者误打误撞买到了非产权的人防车位,其实买方无法获得非产权车位的所有权,仅仅是拥有了车位的使用权。《中华人民共和国人民防空法》:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”国家不禁止建设该人防工程的开发商在平时将人防工程用作车位,开发建设单位可以使用、管理、收益,开发商虽然不享有该部分的产权,不得对外出售,但是是可以租赁并收益的。人防车位,政府一旦有特殊需求,人防工程、人防设施中的车位将会面临被无条件回收的潜在风险。

对于人防车位而言,使用人与开发商间是签订的《租赁协议》,而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》。按照《合同法》的规定,租赁合同是长期限是20年,也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权,但不产生物权所有权的变动效果。

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四、地上车位,业主享有共有和共同管理的权利

地上车位,一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”地上车位是典型的公用空间,属于小区全体业主共有的。

在实际上,购房者与开发商在购房时签订的《前期物业服务合同》,授权前期物业公司在小区业主委员会成立前,基于小区业主利益对作为业主共有的车位进行短期出租并收益。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利。

地上车位是小区业主共同的最大权利,但实践中往往其管理和收益被物业公司所裹挟,而业主并没有获得实际利益。有一点可以肯定,前期物业公司是无权对地下车位进行买卖,或者是长期租赁的。小区业主想行使权利,就要依法成立业主委员会或者召开业主大会,可委托物业服务企业或者其他管理人进行管理,车位收益应在扣除合理成本后归业主所有。

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五、独立建筑物车位,非常复杂

现在很多小区的地上车位是特殊的独立建筑物车位,常见的方式是将公共绿化空间进行加空处理,在其下方布置车位。这类车位的法律属性很复杂,需要查阅小区的规划文件才能确定。如果该车位使用的土地,是属于小区公共面积,那该车位应属于小区全体业主共有;如果该车位所在的建筑物是单独进行的审批,属于可以单独发挥功能的建筑物,但该类车位则属开发商所有。

对于独立建筑物车位一定要查阅小区建设的原始规划文件,才甄别出其物权性质,才能保障业主的合法利益。

以上是本人对于车位多年来的经验总结,如果能给大家一些有益的参考意见,那就非常欣慰了。欢迎大家讨论指正。

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