物业服务纠纷案件中,常见纠纷情形之一就是:物业费到底该不该交?交多交少?

对于这个问题:

首先,司法实践中,业主拒绝缴纳物业费,需要基于正当合理的理由。其次,如何判断拒交理由是否合理正当,则需要以诚实信用原则作为基础,结合合同履行情况、违法违规情况等综合认定。

本文总结几种不同情况下,对于“是否交纳物业费”问题的相关法律依据——

1、可拒交物业费的情形及对应的法律依据;

2、不可拒交物业费的情形及对应的法律依据;

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可拒交物业费的情形及对应的法律依据:

情形1:未交房情况下,业主无须承担物业费。

根据《物业管理条例》规定,未交给物业买受人的物业,此时物业费由建设单位交纳。

《物业管理条例》第四十一条第二款

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

情形2:物业公司未按合同约定履行服务责任,业主可以拒交物业费。

这其中包括:未提供服务、服务质量不达标等具体情形。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

因此,如果存在上述情形,那么业主可以拒交物业费。同时对于此种情形下物业已经收取的费用,业主也可以主张要求退回,对于因物业服务导致的损失情形也可以主张赔偿。

但是需要注意的是,如果诉诸法庭,那么对于物业“未按约定提供服务、质量不达标”等情形,业主需要承担一定的举证责任,因此建议业主及时保留相关证据。

情形3:物业公司违规收费,业主可以拒交或主张退回。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

如果物业公司没有物价管理部门的各项审批文件,对于擅自增加的收费项目,或者随意扩大提高收费范围和标准时,业主可以一次为由拒交物业费,对于已经违规收取的费用,也可以主张要求退回。

情形4:物业服务合同中存在“免除责任”或“加重业主责任”的情形,业主可以拒交或主张退回。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

对于此类物业服务合同中的格式条款,业主如果发现存在有损自身合法权利、或者存在免除物业公司责任(加重业主责任)的情况,此类条款在法律上是无效的。

此时业主向法院主张该合同条款无效,对于不合理收取的费用部分也可以主张退回。

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不可拒交物业费的情形及对应的法律依据:

情形1:以“未居住”、“不需要”、“未享受服务”为由拒交物业费,法院不支持。

物业费中,一般包含公共清洁、绿化养护、设施维护等费用,因此在物业根据合同约定提供了服务的前提下,业主以“未居住”、“不需要”或“未实际享受服务”为由拒交物业费,此时法院是不予支持的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

当然物业服务合同中另有约定的,比如物业提出哪些额定情况可以不交的,那么可以以约定为主。

情形2:以“没有签订物业合同”为由拒交物业费,法院不支持。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

因此,业主委员会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力。如果业主以自己并未和物业公司签订合同为由,主张拒交物业费的,法院不予支持。

当然,这一前提也是建立在:业主事实上已经享受了物业公司所提供的服务,即物业不存在违反合同约定的情形。

情形3:业主主张由租客交纳物业费,法院不支持。

《物业管理条例》第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

这其实是两种法律关系。根据物业服务合同,业主需按照合同约定交纳物业费;而业主和物业使用人(租客)之间的另行约定,并不能抵抗业主和物业公司之间订立的物业服务合同。

所以,当业主和租客约定由租客交纳物业费,但租客未按时交纳的,业主需要承担连带交纳责任。