今天,我刚好路过某个房产中介时,看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息,上面赫然写着:继承房产,20%个税由买家承担!。

于是,我特意跑去问中介:按规定继承房屋的也不需要缴纳个税吗?中介听完语重心长地跟我说:受赠房子、继承房子时虽然免缴个税,但当你想卖掉时,就要缴卖房款总额20%的遗产税,逃得了初一、逃不了十五的!

2021房屋遗产税征收标准(继承房产要交哪些费用)-菏泽刑事律师电话免费咨询

  • 那么,爸爸去世继承的房产,现在我要出售,房屋中介说的20%的遗产税,真的是这样吗?我卖100万要交20万的税?

一、先给你扫盲:准确来说,中国并没有实行遗产税

懂的人都知道,目前我国还没有征收遗产税的税种。在2017年的时候,财政部对于遗产税一些问题作了回复,可以见下图。

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  • 也就是说,遗产税在中国根本没有开征,并且我们还不具备征收的能力,一旦征收可能还会导致资本外流,目前外国也都在逐渐废除遗产税了。

既然我说没开征遗产税,那你肯定很纳闷:普通人原本就没多少资产,一辈子就一套房,父母去世,继承父母唯一房屋后,卖的时候却真的交了20%的税,不是说没有遗产税吗?这又是怎么回事呢?

别着急,其实你交的可不是遗产税,那是属于个人所得税。

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  • 在这里先说条件,100%继承遗产(房产)的先决条件是:独生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。

当你继承房产时,并不需要交什么遗产税,只需先办理继承权公证,缴纳少量登记费,这套房子就归继承人所有。

  • 如果房子一直自己住着或出租,根本没什么大税项,一旦要把这套继承的房子卖掉,税就来了,买卖过户需要缴纳契税+增值税+个税,其中契税、增值税都是小头,20%个税才是大头,但也并非一定要缴纳的。

二、那到底是否存在要交“总房价20%的个税”?

要知道,缴纳20%个税是没错的,可是很多中介往往会忽悠你必须缴纳售卖总房价的20%个税,这是否存在呢?

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  • 我可以说,确实存在“20%的个税”,但不是以总房价作为应纳税所得额。

根据我国《个人所得税法》规定:财产转让所得应当缴纳个人所得税,适用税率为20%,以转让收入减去财产原值的差额,作为应纳税所得额。

  • 也就是说,我房子买来100万,卖掉200万,挣了100万,挣多少缴多少所得税,如果卖掉还是100万,根本没挣钱自然也无须缴纳所得税。

可以看出,在转让受赠、继承房产时,房产原值是以购房原价计算的,而不是0,即便是缴纳20%个税,也是以“转让收入减去购房原价后的差额”来计算20%个税。

此时,你还要知道,在特定条件下,出售继承或受赠与的房屋也是可以免征个税的。

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这个条件是什么呢?相信很多人都知道:满五唯一,指的是自用5年以上,并且是家庭唯一的生活用房。

  • 一般来说,由父亲留给你的遗产房,肯定是达到满5年的条件了,因为满5年基本都是要看房产证登记时间,依此判断是否已经满5年,很有可能你的情况是做不到唯一,那就要征收差额部分20%个税。

因此,如果这个房子是你现在手头唯一可出售性住房,理论上就是免税的,或你父亲当初获得房子成本比较高,即便要交税,应税基数也不会太高的。

三、如果你无法达到“满五唯一”,个税税率20%实在太高,怎么办?

有的朋友看到这,一定会觉得,大多数人到了继承的年纪,基本都有房子,很难达到唯一。

  • 何况父母都是在10多年甚至数十年前买的房子,房价很低,就算能减去购房原价,也减不了多少的,实际上和房产转让总价的20%差不了多少,税收负担实在太重了,那我该怎么办呢?
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此时,我就要提到一个税核定征收的办法,我特意向在上海税务的同学做了下咨询,她说上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定,不允许核定征收了。目前还有其他城市都实行了2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收,具体可以咨询本地税务局。

  • 如果是在这种情况下,你是可以进行一定的税收规划,比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹,这时建议事先要签好协议,同时还需要缴纳3%到5%(根据城市不同,税率会不同)的契税和赠与双方万分之五的印花税,再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以“满五唯一”出售,这样就可以省掉不少的个税了。

当然,当你在进行税收规划前,我还是非常建议你要先向专业律师或税务师进行咨询,并签好相关协议,以免有任何争议产生。

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总之,我们常常听到或者看到的“继承的房子遗产要交20%的税”就是这么来的,并非很多中介忽悠的要缴纳“总房价的20%遗产税”。